Depende. Resposta clássica dos operadores de direito, visto que deve ser analisado vários aspectos da Lei publicada recentemente sobre o assunto. Ressalta-se que há vários posicionamentos falaciosos na internet e deve-se ter um cuidado minucioso sobre o tema.
De acordo com a Lei Complementar 214/25, que instituiu o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), regulamentando a reforma tributária, a locação de imóveis deixará de ser tributada somente com o IRPF (Imposto de Renda Pessoa Física), e passará a ser tributada também ao IBS e a CBS.
Contudo, quem já pagava o IRPF(Imposto de Renda Pessoa Física), com a tabela progressiva com a margem de 27,5%, de imposto apenas sobre o lucro com até 03 (três) aluguéis e não excederam ao valor superior à R$240,000.00 (duzentos e quarenta mil reais) continuará com a cobrança somente do IRPF declarando ao carnê leão ou por Declaração de Ajuste Anual.
Todavia, o locador que ultrapasssar a receita anual de aluguéis superiores a R$240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais), equivalente a R$20.000,00(vinte mil reais) mensais torna-se contribuinte do IVA DUAL no ano civil seguinte, conforme artigo 251,§1º incisos I e II da Lei Complementar 214/25, bem como cessões onerosas ou arrendamento de bens imóveis.
Ademais, deve-ser redobrar atenção quanto aos critérios estabelecidos, pois mesmo que não tenha ultrapassado o limite no ano anterior, atente-se ao limite mensal, se a receita ultrapassar 20% de R$240 mil, isto é, +R$48.000,00 mil reais, perfazendo R$288,000,00 (duzentos e oitenta e oito mil reais), a partir deste mês o proprietário sofrerá também a incidência do IBS e CBS, devendo recolher os tributos mensalmente junto ao IRPF.
A lei complementar prevê ainda uma redução de 70% na alíquota aplicável às locações em geral, e de 50% para a compra e venda de imóveis. Para locações por temporada (contratos de até 90 dias), a redução é de 40%.
Todos esses valores que servirão de parâmetros para a cobrança dos tributos serão atualizados anualmente pelo IPCA (ìndice de Preços ao Consumidor Amplo), e o locador (pessoa física) irá recolher o IBS e a CBS sobre os aluguéis recebidos no momento do pagamento do valor do aluguel.
Já a alienação dos imóveis será impactada para quem realizar mais de 03(três) vendas de imóveis em um ano, passando a ser contribuinte no ano seguinte. Ressalta-se que se a quarta venda ocorrer dentro do mesmo ano, incidirá os impostos de maneira imediata.
No caso, de imóveis construídos há menos de 05(cinco) anos ocorrerá a incidência dos impostos a partir da segunda venda dentro desse período.
As pessoas jurídicas já contribuem com o IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, com a incidência em média de 15% dependendo do regime tributário. O PIS e a COFINS, que incidem sobre a receita de aluguéis tem as alíquotas de 3.65% ao regime de lucro presumido, e 9,25, no lucro real, que serão também substituídos pelo IBS e CBS, porém terão uma redução de 70% na base de cálculo, podendo diminuir para 8(oito) a 10 (dez) %.
Em suma, a reforma tributária trouxe impactos tributários também no setor imobiliário, necessitando de um acompanhamento de um(a) advogada especializada na área tributária e imobiliária, uma vez que será preciso reaver os contratos, e suas definições de valores trazendo com precisão estratégias jurídicas e economia tributária significativa.
Fonte: Diário Oficial da União, Lei Complementar 214/2025, Emenda Constitucional 132/23. PL
Nosso escritório Viviane Lima Advocacia está à disposição para quaisquer esclarecimentos.
